Khi nào áp dụng định giá đất bằng phương pháp thặng dư?

Mỗi phương pháp đều có ưu, nhược điểm và phù hợp với các trường hợp áp dụng khác nhau. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu cụ thể về phương pháp định giá đất thặng dư, phương pháp đặc biệt dành cho các trường hợp thửa đất có tiềm năng phát triển mạnh mẽ.

Phương pháp thặng dư là gì? Các điều kiện, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết để hiểu rõ hơn về phương pháp này theo quy định pháp luật, cụ thể là Luật Đất đai, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.

1. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất thặng dư

1.1 Phương pháp thặng dư là gì?

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất dành riêng cho những thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc có thể được chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đem lại giá trị cao nhất và tốt nhất cho thửa đất đó. Bằng cách trừ đi tổng chi phí ước tính từ tổng doanh thu phát triển giả định, phương pháp này giúp xác định giá trị của đất một cách hiệu quả cho các trường hợp có thể khai thác thêm giá trị tiềm năng nhờ thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

1.2 Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được áp dụng khi:

• Thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính của dự án đã có thể xác định dựa trên các thông tin thị trường hoặc các dự án tương tự.

2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

Theo Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, quy trình xác định giá đất theo phương pháp thặng dư bao gồm các bước cụ thể như sau:

2.1 Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

• Thông tin quy hoạch: Xác định quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, và khả năng chuyển mục đích sử dụng đất để đảm bảo việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất.
• Yếu tố pháp lý: Kiểm tra các quy định pháp lý về xây dựng và các giấy phép liên quan đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển được ước tính dựa trên:

• Thông tin về giá chuyển nhượng và giá cho thuê: Khảo sát các bất động sản tương tự về giá trị chuyển nhượng, giá cho thuê, và các yếu tố tác động đến doanh thu của dự án.
• Xu hướng thị trường: Tính đến xu hướng biến động của giá trị bất động sản, đặc biệt là ở khu vực lân cận với điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội tương đương.

2.3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

Tổng chi phí phát triển bao gồm:

• Chi phí xây dựng: Bao gồm chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các công trình phụ trợ và công trình tạm phục vụ thi công.
• Chi phí thiết bị: Mua sắm thiết bị, chi phí chuyển giao công nghệ, và các loại thuế phí liên quan.
• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: Bao gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát, và các chi phí tư vấn khác.
• Chi phí quản lý dự án: Chi phí quản lý dự án từ giai đoạn lập dự án đến khi hoàn thành.
• Chi phí kinh doanh: Bao gồm quảng cáo, chi phí bán hàng, quản lý và chi phí vốn, lợi nhuận của nhà đầu tư.
• Chi phí dự phòng: Bao gồm dự phòng chi phí phát sinh và trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
• Các chi phí khác: Chi phí khác theo quy định pháp luật, không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Lưu ý: Các chi phí phát triển được ước tính dựa trên định mức và đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc thông tin phổ biến từ các dự án tương tự nếu chưa có đơn giá định mức cụ thể.

2.4 Dự án kéo dài nhiều giai đoạn

Với các dự án kéo dài qua nhiều giai đoạn, doanh thu và chi phí được ước tính từng năm và chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất, đảm bảo tính toán phù hợp cho toàn bộ vòng đời của dự án.

2.5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức:

Giaˊ trị thửa đaˆˊt caˆˋn định giaˊ=Tổng doanh thu phaˊt triển−Tổng chi phıˊ phaˊt triển\text{Giá trị thửa đất cần định giá} = \text{Tổng doanh thu phát triển} - \text{Tổng chi phí phát triển}Giaˊ trị thửa đaˆˊt caˆˋn định giaˊ=Tổng doanh thu phaˊt triển−Tổng chi phıˊ phaˊt triển

Tiếp theo, giá đất của thửa đất sẽ là:

Giaˊ đaˆˊt của thửa đaˆˊt caˆˋn định giaˊ=Giaˊ trị thửa đaˆˊt caˆˋn định giaˊDiện tıˊch thửa đaˆˊt caˆˋn định giaˊ\text{Giá đất của thửa đất cần định giá} = \frac{\text{Giá trị thửa đất cần định giá}}{\text{Diện tích thửa đất cần định giá}}Giaˊ đaˆˊt của thửa đaˆˊt caˆˋn định giaˊ=Diện tıˊch thửa đaˆˊt caˆˋn định giaˊGiaˊ trị thửa đaˆˊt caˆˋn định giaˊ​

3. Ví dụ áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất

Để giúp hiểu rõ hơn về phương pháp thặng dư, chúng ta sẽ xét ví dụ từ Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.

- Tình huống ví dụ:

Một khu đất có diện tích 20.000m² được Thành phố A giao cho Công ty B để thực hiện dự án xây dựng nhà ở đô thị, bao gồm chung cư và văn phòng cho thuê. Dự án dự kiến kéo dài 2 năm với các hạng mục như sau:

• Diện tích dành cho chung cư: 7.000m², xây dựng 20 tầng.
• Diện tích dành cho văn phòng cho thuê: 9.000m², xây dựng 15 tầng.
• Diện tích cho giao thông nội bộ: 4.000m².

- Ước tính các khoản chi phí và doanh thu:

• Chi phí đầu tư xây dựng và phát triển: Bao gồm chi phí tư vấn, chi phí xây dựng, và chi phí quản lý dự án.
• Doanh thu từ bán căn hộ chung cư: Ước tính giá bán căn hộ 20 triệu đồng/m², chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng.
• Doanh thu từ cho thuê văn phòng: Ước tính giá cho thuê văn phòng bình quân là 0,3 triệu đồng/m²/tháng, với tỷ lệ lấp đầy 80%.

- Áp dụng công thức:

• Tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển sẽ được ước tính và chiết khấu về hiện tại.
• Giá trị của khu đất sẽ là hiệu số giữa tổng doanh thu và tổng chi phí. Sau đó chia cho diện tích đất để xác định giá đất.

4. và nhược điểm của phương pháp thặng dư

- Ưu điểm:

• Phù hợp với đất có tiềm năng phát triển: Giúp xác định giá trị đất với các khu vực có thể thay đổi quy hoạch hoặc mục đích sử dụng.
• Tính linh hoạt cao: Dễ dàng điều chỉnh theo các biến động của thị trường và các yếu tố quy hoạch.

- Nhược điểm:

• Phức tạp và đòi hỏi tính toán chi tiết: Yêu cầu ước tính chính xác doanh thu, chi phí và tỉ lệ chiết khấu.
• Độ rủi ro cao: Rủi ro từ việc biến động giá trị thị trường hoặc thay đổi chính sách quy hoạch.

5. Kết luận

Phương pháp thặng dư là phương pháp phức tạp nhưng rất hữu ích trong việc xác định giá đất đối với các thửa đất có tiềm năng phát triển. Phương pháp này đòi hỏi nhiều thông tin chi tiết và tính toán cẩn thận để đảm bảo chính xác, nhưng nó cũng mang lại giá trị lớn trong việc định giá các thửa đất có khả năng sinh lợi cao.