Giới thiệu về các phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 mới nhất

1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp chủ yếu được sử dụng trong việc định giá đất. Cách thức áp dụng phương pháp này là thông qua việc so sánh đất cần định giá với các thửa đất có giao dịch tương tự trong khu vực. Các yếu tố được so sánh bao gồm mục đích sử dụng đất, vị trí, hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị của đất. Phương pháp này thường được sử dụng khi có nhiều thông tin giao dịch tương tự trên thị trường và giúp đảm bảo tính khách quan, hợp lý khi xác định giá trị đất.

Để áp dụng phương pháp so sánh, trước hết, các thông tin về đất cần định giá được thu thập, bao gồm mục đích sử dụng, diện tích, vị trí, tiện ích, hạ tầng, v.v. Sau đó, các thửa đất tương tự trên thị trường được tìm kiếm và so sánh với đất cần định giá. Những thông tin này có thể được lấy từ các cơ sở dữ liệu về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, Văn phòng Đăng ký đất đai, hay thông qua các sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản. Trong quá trình so sánh, giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) sẽ được loại trừ để tập trung vào giá trị quyền sử dụng đất thuần túy.

- Công thức xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất theo phương pháp so sánh:

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh = Giá đất của thửa đất so sánh - Giá trị của tài sản gắn liền với đất
Diện tích thửa đất so sánh

2. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập áp dụng trong việc xác định giá đất dựa trên khả năng sinh lời từ đất trong tương lai. Cụ thể, phương pháp này tính toán thu nhập ròng bình quân hàng năm từ việc sử dụng đất, sau đó chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước chi phối trên 50%. Các số liệu này sẽ được tính cho ba năm liên tiếp trước thời điểm định giá đất. Phương pháp thu nhập rất hữu ích trong việc xác định giá trị đất đối với các thửa đất có tiềm năng sinh lời từ việc cho thuê, sản xuất hoặc kinh doanh.

Để thực hiện phương pháp thu nhập, đầu tiên, cần khảo sát và thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất. Đối với đất phi nông nghiệp, việc thu thập thông tin được thực hiện từ các hoạt động cho thuê đất hoặc mặt bằng, hoặc từ các báo cáo tài chính của các doanh nghiệp liên quan. Đối với đất nông nghiệp, thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp được lấy từ các cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn.

- Công thức xác định thu nhập ròng bình quân năm:

Thu nhập ròng bình quân năm = Thu nhập bình quân năm - Chi phí bình quân năm

- Để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá:

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân

3. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được sử dụng trong các trường hợp đất có tiềm năng phát triển cao, như đất phục vụ cho các dự án bất động sản, khu đô thị, hay các công trình lớn. Phương pháp này tính toán giá trị đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính từ việc khai thác và sử dụng đất trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính. Quá trình này dựa trên hiệu quả sử dụng đất cao nhất, như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và số tầng cao tối đa của công trình. Việc áp dụng phương pháp này yêu cầu phải có các thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Các bước thực hiện phương pháp thặng dư bao gồm: khảo sát và thu thập các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng, ước tính doanh thu từ việc phát triển các sản phẩm bất động sản (nhà ở, văn phòng, căn hộ, v.v.) và ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất. Sau khi có đủ thông tin về doanh thu và chi phí, giá trị thặng dư sẽ được tính bằng cách trừ đi chi phí phát triển từ tổng doanh thu phát triển ước tính.

- Công thức tính giá trị thặng dư của đất:

Giá trị thặng dư = Tổng doanh thu phát triển ước tính - Tổng chi phí phát triển ước tính

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng hệ số điều chỉnh dựa trên các yếu tố như vị trí, hạ tầng, điều kiện kinh tế của khu vực để điều chỉnh giá trị đất. Phương pháp này giúp xác định giá trị đất khi không có nhiều thông tin về các giao dịch tương tự hoặc khi việc áp dụng các phương pháp khác gặp khó khăn. Hệ số điều chỉnh được tính toán dựa trên các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị của đất trong khu vực cụ thể, từ đó giúp điều chỉnh giá trị đất cho phù hợp với thực tế.

Việc sử dụng phương pháp này yêu cầu phải thu thập và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất, như vị trí, hạ tầng, điều kiện kinh tế, và các yếu tố liên quan khác. Hệ số điều chỉnh có thể được áp dụng một cách linh hoạt để phù hợp với từng tình huống cụ thể.

5. Kết luận

Việc định giá đất theo các phương pháp nêu trên không chỉ giúp xác định giá trị đất một cách chính xác và công bằng mà còn đảm bảo tính minh bạch, hợp lý trong các giao dịch đất đai. Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và phạm vi áp dụng riêng, và việc lựa chọn phương pháp nào phụ thuộc vào các yếu tố cụ thể của từng thửa đất và mục đích định giá. Việc hiểu rõ các phương pháp định giá này sẽ giúp các cá nhân, tổ chức, và doanh nghiệp trong ngành bất động sản thực hiện các giao dịch đất đai một cách hiệu quả và an toàn.