Nhân tố nào ảnh hưởng đến giá đất và nguyên tắc xác định giá đất?

1. Giá đất là gì?

Khái niệm giá đất được quy định tại Điều 4 của Luật Đất đai năm 2013:

• Giá quyền sử dụng đất (gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

• Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất đã được quy định.

• Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể.

2. Bản chất của giá đất

Giá đất có những đặc điểm riêng biệt mà không loại tài sản nào khác có được, do vậy, bản chất của giá đất cũng khác với các loại tài sản khác:

• Tính không hoàn thiện của giá trị: Việc xác định giá trị vốn có của đất đai và giá của bất động sản là rất khó khăn, bởi nó bao gồm cả giá trị hữu hình và vô hình.

• Yếu tố địa phương và cục bộ: Giá đất chịu sự tác động từ nhiều yếu tố như kinh tế, xã hội và lịch sử. Nó có thể biến động theo thời gian và không gian, phụ thuộc vào từng vùng miền.

• Tâm lý và yếu tố pháp lý: Giá đất có thể bị chi phối bởi tâm lý người mua và bán, cũng như các yếu tố pháp lý như giấy tờ hợp pháp và quy hoạch đất đai.

• Mục đích sử dụng: Giá đất còn bị ảnh hưởng bởi mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất.

3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

3.1. Yếu tố cung - cầu trên thị trường

Cung cầu là quy luật căn bản điều tiết giá cả trên thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sự tương thích giữa cung và cầu không phải lúc nào cũng đạt được. Ví dụ, khi giá đất tăng cao, sự chênh lệch với thu nhập bình quân của người dân cũng tăng, tạo ra tình trạng thiếu hụt bất động sản.

Quy hoạch cung cầu phụ thuộc vào tổng quỹ đất và quy hoạch phát triển đô thị. Sự gia tăng xây dựng nhà máy và khu đô thị dẫn đến nhu cầu tăng cho bất động sản. Khi số lượng bất động sản tăng mà số lượng người mua giảm, người mua sẽ có quyền lựa chọn tốt hơn, ảnh hưởng đến giá cả.

3.2. Yếu tố kinh tế

Giá đất biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai và phụ thuộc lớn vào sự ổn định của đồng tiền. Sự tăng giảm sức mua của đồng tiền có thể làm giảm hoặc tăng giá đất. Ngoài ra, thu nhập từ bất động sản cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị chuyển nhượng của nó. Nếu giá trị bất động sản cao, giá đất sẽ tăng.

3.3. Yếu tố pháp lý

Đất đai là tài sản quý giá và thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý. Mỗi mảnh đất hợp pháp đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tình trạng pháp lý của đất đai, như các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, sẽ giúp việc mua bán và thanh khoản trở nên minh bạch. Những mảnh đất có giấy tờ hợp pháp thường có giá trị cao hơn do đảm bảo quyền lợi cho người dân.

3.4. Các yếu tố không gian, thời gian

Yếu tố không gian và thời gian ảnh hưởng đến giá đất. Tính hữu dụng của nhà đất và nhu cầu loại bất động sản trên thị trường sẽ xác định giá trị của bất động sản. Vị trí của khu đất cũng là yếu tố quyết định: vị trí đẹp, gần trung tâm thường có giá trị cao hơn.

4. Nguyên tắc xác định giá đất

Theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
• Theo thời hạn sử dụng đất.
• Đảm bảo giá đất tương đồng với giá phổ biến trên thị trường cho loại đất có cùng mục đích sử dụng.
• Các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi thì có mức giá tương tự.

5. Phân biệt giá đất thị trường và giá đất Nhà nước

• Giá đất do Nhà nước quy định: Là giá được Nhà nước ấn định trong các văn bản pháp luật, thường áp dụng khi giao đất có thu tiền sử dụng.

• Giá đất theo thị trường: Là giá hình thành qua các hoạt động thị trường, không bị Nhà nước chi phối. Giá này thường do các bên tự thỏa thuận trong các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê.

Như vậy, việc xác định giá đất không chỉ đơn thuần là một công việc định lượng mà còn cần sự am hiểu về các yếu tố tác động xung quanh. Điều này không chỉ giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng hơn trong các giao dịch mà còn thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế nói chung.